Case a Milano, la rigenerazione urbana spinge i prezzi: Cascina Merlata sfiora il +50%

La trasformazione di interi quartieri sta producendo effetti evidenti sul mercato delle case a Milano. Nelle zone coinvolte dai principali interventi urbanistici, tra il 2020 e il 2025 il valore delle abitazioni è aumentato quasi ovunque, anche se con differenze molto marcate. A guidare la crescita è Cascina Merlata, mentre Porta Nuova rappresenta l’eccezione più significativa.

Il quadro emerge da un’indagine del Politecnico di Milano, realizzata insieme a Craft sulla base dei dati dell’Agenzia delle Entrate. Lo studio mette in relazione lo sviluppo delle aree urbane con l’andamento delle compravendite e delle quotazioni immobiliari, mostrando quanto la rigenerazione possa modificare rapidamente l’attrattività di una zona.

Cascina Merlata guida la crescita del mercato immobiliare

Il risultato più evidente riguarda l’area formata da Cascina Merlata, Mind e Uptown. Nel periodo preso in considerazione, il valore medio degli immobili residenziali è cresciuto di circa il 50%. Ancora più deciso è stato l’aumento delle compravendite, salite del 267%.

I numeri descrivono un mercato entrato in una fase di forte accelerazione, accompagnata dallo sviluppo urbanistico dell’area. La crescita non riguarda però nello stesso modo tutte le tipologie di immobili. Il settore non residenziale ha infatti registrato una contrazione del 97%.

La distanza tra l’andamento delle abitazioni e quello degli spazi non residenziali mostra come uno stesso progetto di trasformazione possa produrre conseguenze differenti. Da un lato aumentano gli scambi e il valore delle case; dall’altro, le attività commerciali tendono a concentrarsi in strutture specifiche, riducendo il movimento in altri immobili della zona.

Ex Trotto e Scalo Greco due aree tra le più dinamiche

Una crescita rilevante è stata rilevata anche nell’area dell’Ex Trotto e di Syre. Qui il prezzo medio delle abitazioni è passato da 330mila a 478mila euro, mentre il numero delle compravendite è aumentato del 125%.

Tra gli elementi che sostengono le quotazioni figurano la presenza della metropolitana e le prospettive collegate al progetto dello stadio di San Siro. Anche il comparto formato da negozi e ristoranti ha seguito un andamento positivo, con un incremento dell’85%.

Un’altra zona interessata da cambiamenti significativi è quella dello Scalo Greco, dove i valori residenziali sono saliti del 43,8%. L’area è al centro di un progetto che prevede la nascita di un nuovo quartiere di social housing, pensato anche per creare un collegamento urbano più forte tra Bicocca e Precotto.

In questi casi, la rigenerazione non coincide soltanto con la costruzione di nuovi edifici. A incidere sul mercato sono anche i trasporti, le funzioni previste e la capacità dei progetti di ricucire parti della città che in passato apparivano separate.

Porta Romana cresce, Porta Nuova va in controtendenza

L’aumento dei prezzi coinvolge anche alcune zone interessate dalla trasformazione degli ex scali ferroviari. Tra queste c’è Porta Romana, sulla quale ha influito anche la realizzazione del Villaggio Olimpico.

Diversa è invece la situazione di Porta Nuova. Nonostante sia una delle aree più note della nuova Milano, il comparto residenziale ha registrato una diminuzione dell’8%. Il calo delle abitazioni è però accompagnato da un dato di segno opposto per gli uffici, il cui valore è cresciuto del 455,7%.

La zona mostra quindi due andamenti molto differenti. Il mercato residenziale arretra, mentre quello direzionale compie un balzo considerevole. Porta Nuova si conferma così un caso particolare rispetto alla tendenza osservata nelle altre aree interessate dalla riqualificazione.

Più incerto appare il quadro della Caserma Mameli. In questa zona il mercato non sembra avere ancora raggiunto il dinamismo atteso e le compravendite sono diminuite del 14%.

Il ruolo dei fondi nella trasformazione di Milano

L’indagine evidenzia anche il peso assunto dalla finanza nei grandi cambiamenti urbani. L’80% dei progetti viene sviluppato attraverso fondi di investimento, con una presenza importante di operatori privati e un ingresso crescente di capitali provenienti dall’estero.

Nella Città Metropolitana sono 4.054 gli edifici e i terreni coinvolti in attività finanziarie. Di questi, 2.875 sono gestiti da soggetti privati e 1.179 appartengono alla componente pubblica. Tra gli operatori coinvolti rientrano banche, assicurazioni, società attive nella gestione e nello sviluppo immobiliare, oltre a realtà pubbliche come Ferrovie dello Stato e Arexpo.

Questi dati mostrano come la rigenerazione di Milano sia sempre più collegata a investimenti di notevole portata. La trasformazione dei quartieri richiede infatti risorse, programmazione e la partecipazione di soggetti differenti, ma apre anche una riflessione sulla distribuzione dei vantaggi prodotti.