Milano, boom delle case di lusso: record di vendite oltre i 5 milioni di euro

Il mercato immobiliare milanese ha raggiunto livelli mai osservati prima nella sua fascia più esclusiva. Nel corso del 2025 sono state registrate 29 compravendite residenziali con un valore superiore ai 5 milioni di euro, un numero che segna un nuovo primato per la città.

Non è cresciuta soltanto la quantità delle operazioni. A salire, spesso in modo netto, sono stati anche gli importi pagati per le singole abitazioni. I rogiti analizzati raggiungono complessivamente 212 milioni di euro, circa quattro volte il valore rilevato nel 2020. E le cifre effettive potrebbero essere persino maggiori, poiché le banche dati disponibili non comprendono necessariamente ogni passaggio di proprietà.

A Brera superati i 52 mila euro al metro quadrato

L’operazione più significativa è stata conclusa nel giugno 2025 nel quartiere Brera. Un appartamento di 381 metri quadrati, situato in via Fratelli Gabba, è stato acquistato per 20 milioni di euro. Il prezzo unitario ha così raggiunto 52.490 euro al metro quadrato.

La soglia dei 50 mila euro, considerata a lungo eccezionale persino per Milano, è stata oltrepassata. Il valore non rappresenta naturalmente la media del quartiere, ma mostra fin dove possa spingersi il mercato quando riguarda un’abitazione molto ampia, collocata in una strada riservata e raramente interessata da nuove offerte.

Nello stesso edificio, durante il 2023, un alloggio di 140 metri quadrati era stato ceduto per poco più di 3 milioni, pari a circa 22 mila euro al metro. Il confronto deve essere letto con cautela, perché dimensioni, condizioni e caratteristiche possono cambiare parecchio da una casa all’altra. Resta però evidente la distanza tra le due valutazioni.

Le compravendite milionarie nei quartieri centrali

Brera non è l’unica zona coinvolta. Nell’area di San Babila due residenze, per una superficie complessiva di 408 metri quadrati, sono passate di mano per 21 milioni di euro. Anche in questo caso il costo unitario ha superato i 50 mila euro.

Altre transazioni hanno riguardato l’asse compreso tra Turati e Moscova. In via Marco De Marchi sono state vendute abitazioni per 9,3 milioni e 7,7 milioni di euro; la seconda misura 259 metri quadrati. Un immobile di 428 metri in via dei Giardini è stato invece acquistato per 9,4 milioni.

Il quadro comprende anche una residenza di 648 metri nei pressi di via Vincenzo Monti, ceduta per 10,24 milioni, e un appartamento di 342 metri in piazza Castello, valutato 5,7 milioni. Sono operazioni molto diverse tra loro, ma concentrate nelle aree dove gli immobili con metrature importanti e caratteristiche di pregio arrivano sul mercato con scarsa frequenza.

Poche case disponibili e domanda internazionale

Uno dei fattori che caratterizzano questo segmento è proprio la rarità dell’offerta. Le abitazioni capaci di attirare compratori con disponibilità così elevate sono poche, soprattutto quando si cercano palazzi prestigiosi, grandi superfici e indirizzi centrali. Se una proprietà risponde a tutti questi requisiti, la concorrenza tra potenziali acquirenti può spingere il prezzo verso livelli lontani dalle quotazioni ordinarie.

A interessarsi alle residenze milanesi sono anche clienti provenienti dall’estero. La crescita di questa domanda incontra però un patrimonio immobiliare esclusivo che non può aumentare rapidamente: gli edifici, le vie e gli appartamenti realmente unici restano limitati.

Le statistiche richiedono comunque prudenza. I dati pubblici non permettono sempre di individuare con precisione l’immobile e possono lasciare fuori alcuni rogiti. Anche gli archivi elaborati da operatori privati, pur offrendo dettagli aggiuntivi, riescono a intercettare soltanto una parte delle compravendite. Il record delle 29 operazioni potrebbe quindi non descrivere l’intero fenomeno.

La distanza tra prezzo di vendita e valore fiscale

Dall’esame dei rogiti emerge anche un altro elemento. Accanto alla somma versata dall’acquirente compare il cosiddetto prezzo-valore, utilizzato per determinare l’imposta di registro. In molti casi questa base fiscale risulta compresa tra un ottavo e un dodicesimo del prezzo effettivo dell’immobile.

Per una casa venduta a 5 milioni di euro, ad esempio, il prezzo-valore può fermarsi a 500 mila euro. Se l’abitazione beneficia al momento del rogito delle agevolazioni previste per la prima casa e non rientra nella categoria catastale di lusso, l’imposta di registro ammonta a 10 mila euro. Senza l’agevolazione salirebbe a 45 mila euro.

Lo stesso parametro viene considerato anche nelle donazioni e nelle successioni. Con un valore fiscale di 500 mila euro, il trasferimento dell’abitazione al coniuge o a un figlio rimane sotto la franchigia di un milione e non determina il pagamento dell’imposta di successione.

Le cifre record raccontano dunque un comparto ristretto, distante dal mercato immobiliare ordinario, ma capace di raggiungere valori sempre più elevati. A Milano bastano poche case davvero introvabili per portare le quotazioni del lusso su livelli eccezionali.