Milano-Cortina 2026 e casa: il picco degli affitti e l’eredità che resta

A poche settimane dall’accensione dei riflettori sui Giochi Invernali, il mercato immobiliare milanese sta già registrando un fenomeno prevedibile e, proprio per questo, spesso frainteso: la corsa agli affitti brevi nelle settimane olimpiche. Le cifre che circolano tra operatori e portali non raccontano un “nuovo prezzo di Milano”, ma un prezzo di evento, costruito su una domanda eccezionale, compressa nel tempo, concentrata in alcune aree e destinata a rientrare quando l’onda mediatica si ritira. La domanda interessante, per chi guarda oltre febbraio, riguarda un’altra scala: che cosa rimane nei quartieri, nelle infrastrutture, nella qualità del costruito, nella capacità della città di sostenere capitali e famiglie senza trasformare ogni ciclo di investimenti in una frattura sociale.

Le considerazioni diffuse da Dario Castiglia (RE/MAX Italia) insistono proprio su questo punto: Milano non sta “scoprendo” l’attrattività, la sta consolidando, e l’effetto dei Giochi agisce soprattutto come acceleratore di processi già avviati.

Affitti brevi: aumenti rapidi, geografie precise, rientro previsto

La dinamica più visibile si gioca sui canoni settimanali durante il periodo dei Giochi: nelle zone centrali e semicentrali — Centro storico, Porta Nuova, CityLife, Porta Romana — gli incrementi sono descritti come consistenti; nelle aree dell’hinterland e nei comparti più prossimi alle sedi e ai poli di mobilità — Assago, Santa Giulia, San Siro — le tariffe possono spingersi verso soglie molto elevate, arrivando, secondo alcune stime, a toccare o superare i 2.000 euro a settimana.

È un dato che va letto senza moralismi e senza allarmismi: l’offerta di affitti brevi risponde a una logica di massimizzazione nel breve periodo, e la domanda olimpica è una domanda “poco elastica”, composta da tifosi, addetti ai lavori, sponsor, staff, persone che hanno date fisse e margini ridotti di scelta. Proprio perché è una domanda compressa e straordinaria, i valori di picco tendono a non trasformarsi in un nuovo livello medio annuale: il mercato residenziale, quello che vive di contratti lunghi e di capacità di spesa stabile, obbedisce a forze diverse.

Dopo Expo 2015: un confronto inevitabile, ma con regole cambiate

Il parallelo con Expo 2015 si impone, però oggi Milano è un’altra città, e il mercato è più selettivo. Expo aveva prodotto un effetto più “diffuso”, anche perché arrivava in una fase in cui la rigenerazione urbana stava ancora cercando un ritmo e l’internazionalizzazione era una promessa più che un’abitudine. Nel ciclo olimpico, invece, la domanda estera è già presente, la città ha già segmentato i propri quartieri per profili di reddito e stile di vita, e l’offerta residenziale nuova è diventata un prodotto distinto, con caratteristiche tecniche e prestazionali che incidono davvero sulla formazione del prezzo.

In questo contesto, i Giochi non si traducono automaticamente in una fiammata speculativa “a pioggia”; la crescita tende a concentrarsi dove ci sono cantieri, infrastrutture, nuovi servizi, e dove l’immagine urbana viene riscritta con interventi che cambiano l’uso quotidiano degli spazi. L’effetto reputazionale conta, ma conta soprattutto quando incontra trasformazioni fisiche: trasporti più fluidi, connessioni più leggibili, standard di qualità che riducono l’incertezza per chi compra e per chi investe.

Un mercato a più velocità: nuovo e ristrutturato corrono, lo stock datato fatica

La polarizzazione è già evidente: immobili nuovi o ristrutturati, con buona efficienza energetica e tempi di ingresso rapidi, hanno una tenuta superiore; lo stock datato, soprattutto quando richiede lavori importanti e si trova lontano da nodi di trasporto, fatica di più a intercettare la domanda più solvibile. Bilocali e trilocali “pronti”, inseriti in aree ben collegate e in trasformazione, restano l’oggetto più liquido, quello che si vende e si affitta con maggiore continuità.

Qui l’evento olimpico entra in scena in modo meno appariscente ma più concreto: spinge la città a presentarsi con un volto più ordinato, più efficiente, più coerente con le aspettative di una domanda internazionale che valuta Milano accanto ad altre capitali europee. Il risultato, se il processo regge, è un mercato più strutturato, dove la qualità del prodotto pesa più della sola posizione.

Dentro questa traiettoria si inseriscono anche grandi progetti di rigenerazione, citati come esempi di nuova centralità urbana. UpTown Milano, nel quadrante nord-ovest, viene spesso richiamato per dimensione e impostazione “gas free”, per l’integrazione di servizi e spazi pubblici, e per una prospettiva temporale che va ben oltre il 2026, con consegne e sviluppo che arrivano alla seconda metà del decennio. È il tipo di intervento che, nel bene e nel male, modifica le geografie della domanda: crea alternative, sposta l’interesse, ridefinisce il concetto stesso di “periferia”.

Quella che si gioca adesso, quindi, non è la partita del week-end olimpico, ma quella della città che resta dopo: il valore immobiliare non nasce dal clamore, nasce dalla trasformazione urbana quando riesce a essere stabile, leggibile e capace di tenere insieme investimento e vita quotidiana.