Condomìni in classe G: il nodo energetico che l’Italia non può scaricare sui redditi medi

Il dibattito sulla “casa green” rischia di restare sospeso tra slogan e paure se non si mette al centro un dato materiale: l’età del patrimonio edilizio e la capacità reale delle famiglie di sostenerne la riqualificazione. Le parole di Francesco Burrelli, presidente nazionale Anaci, pronunciate a Milano durante l’Anaci Day, hanno il merito di riportare la questione a terra: in Italia i condomìni sono circa 1,3 milioni, per un totale di 30 milioni di unità immobiliari; oltre il 70% è stato costruito prima che le norme energetiche diventassero un riferimento tecnico, e per questo si concentra nelle classi più basse, a partire dalla G.

Quando si parla di efficientamento, la distanza tra obiettivi e fattibilità non è un dettaglio. È la differenza fra una transizione governata e una transizione che produce solo immobilismo, contenziosi e disuguaglianze.

Il costo dell’efficienza e la matematica dei bilanci familiari

Le stime richiamate da Anaci sono brutali nella loro semplicità: circa 20mila euro per unità immobiliare per migliorare di una classe, circa 40mila per due classi. Moltiplicare queste cifre per milioni di abitazioni significa entrare in un ordine di grandezza che non può essere scaricato sulle assemblee condominiali come se si trattasse di normali lavori straordinari.

Burrelli aggiunge un’altra variabile che spesso viene ignorata: oltre il 70% degli italiani vive in condominio, più di 40 milioni di persone, con un reddito medio attorno ai 1.500 euro. Qui sta la frizione principale. Anche volendo, molte famiglie non dispongono di margini per rate che durano anni, né di una capacità di accesso al credito automatica, soprattutto in un contesto di tassi e prezzi dell’energia che restano instabili.

L’effetto collaterale è evidente: senza strumenti adeguati, i condomìni rinviano, si dividono, litigano. E un processo che dovrebbe accelerare finisce per bloccarsi nei corridoi degli amministratori e nelle aule dei tribunali.

Milano come caso scuola: un patrimonio vecchio, un’urgenza urbana

Le parole di Leonardo Caruso, presidente di Anaci Milano, allargano il quadro: nella città l’80% del patrimonio residenziale necessita di interventi, perché nasce in gran parte entro la fine del 1980. Milano, che spesso anticipa dinamiche nazionali, mostra quanto il tema energetico sia ormai anche un tema urbano: qualità dell’aria, comfort abitativo, vulnerabilità al caldo estivo, valore degli immobili, tenuta sociale dei quartieri.

La riqualificazione, dunque, non è una questione “da proprietari”: riguarda la competitività della città e il suo equilibrio. Un edificio inefficiente consuma, costa, si svaluta, e trasforma la bolletta in un fattore di esclusione.

Il punto politico: risorse, strumenti e tempi credibili

La richiesta di Anaci è, in sostanza, una richiesta di architettura finanziaria: risorse europee, partnership pubblico-private, meccanismi che consentano di spalmare gli investimenti senza strangolare i bilanci familiari. Se la transizione energetica sugli edifici deve procedere, deve farlo con strumenti che funzionano nei condomìni reali: decisioni collettive complesse, proprietari con capacità economiche diverse, vincoli tecnici, tempi amministrativi lunghi.

Senza una regia che tenga insieme incentivi, credito, garanzie e semplificazioni, la “casa green” rischia di diventare un obiettivo formalmente condiviso e praticamente irraggiungibile, con un paradosso finale: la transizione esiste sulla carta, mentre la classe G resta la normalità quotidiana.